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買預售屋前，必須知道的幾件事



台中市一對趙姓姊妹，日前在興富發集團、潤隆建設「接待中心」購買預售屋，當時是一名32歲呂姓經理負責接待講解，呂男告訴他們「經理權限大」，妻子是興富發董事長特助，因此可提供每戶比市價便宜百萬元的「員工戶」。趙女聽了呂男保證及可隨時解約後就答應簽約，隨後陸續匯款303萬元至呂男指定的個人戶頭，但是她們2018年1月開始突然找不到呂男簽署後續文件，前往接待中心才得知呂男已經自殺身亡，而且興富發還告訴他們，呂男只是一般員工，沒有員工戶可出售，一切全是個人行為。趙女才發現「員工戶」根本是騙局憤而提告。



買預售屋時，因為還看不見實際房屋樣貌，因此買家最怕的就是還沒看到成屋，但卻必須提前付錢給建商，如何保障自己的權益，買賣合約就是關鍵。



提醒大家！簽約前要注意下列的幾點事項：



以「員工戶優惠價格」為銷售手段


一般來說大部分建設公司是不允許將員工戶讓售給他人，且代銷業者也不一定有購買員工戶的權利，所以當銷售人員提出員工戶優惠方案時，請務必直接向建設公司確認。另外，為了避免誤買紅單轉讓，建議務必在銷售中心簽約，確認契約對象為建設公司，且契約內容有必須蓋有建設公司大小章與騎縫章。



購屋款匯入對象及收據


務必確認購屋款匯入對象為建設公司，若以支票給付，應開立「禁止背書轉讓」的支票，切勿將任何款項匯入私人帳戶，並且要求建設公司開立收據以確認每期款項收受情形。



確認建案是否有履約保證


為了避免信用不良的建商有一屋多賣或交屋前惡意倒閉之情形，建議簽約前多打聽建商信用與公司形象，並確認建案是否有專款款用之履約保證，避免所繳款項被建商挪作他用。



文後呢喃


買房簽約是大事，大家在選看預售屋時，不妨可先向建商索取合約，利用至少5日的合約審閱期看好看滿，若對內容有疑問，也可以向律師或相關專業人士請教確認，千萬別貿然就簽下買屋賣身契，一失足可是會成千古恨的。



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「砸酒精」叫「消毒」？「提醒」？你可能已經構成「加重公然侮辱罪」！

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遠距教學時，教師使用他人著作的界線在哪？

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房屋內若有人因為Covid-19染疫身亡，該房屋是否構成房屋買賣契約（交易）上的「凶宅」？

本土疫情升溫，近來發生多起確診者在家猝死案例。對於染疫在家猝死後，房子算不算「凶宅」，內政部次長花敬群今天說，凶宅定義是非自然死亡，染疫算是生病，「不會被認定為凶宅」（ 引用新聞內文 ）。 關於這個爭議問題，筆者提供法律意見如下。 一、非凶宅，但仍應誠實告知 首先，房屋存在「物之瑕疵」，當然不會因為是「凶宅」這個原因，因為並不符合現行大多數民事法院、內政部解釋「關於凶宅」的定義。然而，「有人因為Covid-19染疫，並在房屋內病逝，房屋可能仍存在傳染風險」這點，也可能構成房屋存有「物之瑕疵」。 因此，此種情況，固然不是「凶宅」，但並不表示房屋在交易上不存在減損通常使用或交易價值的「瑕疵」。所以，即使屋主（賣方/出賣人）已經善盡「消毒工作」，在買賣房屋時，屋主在「屋況說明書」記載的勾選上，仍應誠實告知仲介、買方（買受人）。 二、買方應善用屋況說明書空白補充欄位 另一方面，買方可以利用屋況說明書的「其他補充告知欄位」，向賣方及仲介提出說明，要求賣方在此一空白欄位中詳細澄清「房屋使用人有無確認染疫過」。 本文認為，大家應該要有幾個重要觀念：  我們可以同意「有人染疫病故的房屋」不是「凶宅」。 賣方、仲介仍應該誠實告知「房屋內曾有人染疫Covid-19身故」這個事 實。  正確的觀念是，交易資訊本來就應該公開透明，而非心存僥倖，至於買 方會不會殺價、賣方給不給殺價，這就回歸市場機制，賣方當然可以不 賣給「以此為由要求減價」的買方。  法律制度必須有效保障「交易過程資訊對等及議價的公平性」。 三、買方要特別注意屋況說明書記載不實之法律效果 此外，我必須嚴肅指出：買方應該特別注意「屋況說明書」記載不實、錯誤時，在買賣契約內容設計上，是否可以連結到「解除契約」、「賠償違約金」等違約法律效果，以及是否可以構成「買方要求履保機構暫停撥款」的理由。這點很多人並不知道，而不少仲介經常蓄意矇騙買方。 如果答案為否定，亦即，買方在買賣契約中找不到制裁「賣方屋況記載不實」的違約效果，那就表示：這份買賣契約的設計（風險分擔公平性）是有問題的，是對買方不利的，必須修改合約條款。 四、簽約前必須詳閱並了解交易內容及流程 最後，我們可以發現：任何房屋買賣契約，在「簽訂前」的詳細審閱、對整個交易架構/流程的正確理解，顯然非常重要。買方（賣方也是）都應該好好注意，而不是對方、仲...
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淺談韓國的司法考試制度與台灣改革的現況｜雷丘律師ＸHenry主編

  那天有網友提到台灣應該提高律師錄取率，不過這個的確需要和法律系/法學教育制度配套。 剛好最近在追Netflix的韓劇《Law School》，好奇上網查了一下他們的制度。根據網路上查到的資料，韓國採取 Law School （相當於台灣的後法律學系/法碩乙/科法所，內文的法科大學院）+ 嚴格限制只有Law School畢業才能報考，所以等於是把門檻設置在Law School入學，而不是律師考試。 韓國目前律師資格考試錄取率約75-80%。我相信這種要讓現有大學法律學系倒一票的制度，在台灣不可能過關的。 所以有志法律實務工作的青年還是乖乖準備國考吧。只是如果要「塊陶」，又聽信謠言想逃去當工程師的話， 雷丘律師 建議高中時期就要開始好好念數學和英文喔。 接著，我們進一步介紹韓國與台灣司法考試制度的差異吧！ 韓國法學養成制度 韓國現在所採行的法學養成制度是在2009年時開始，他們導入了美國式的Law School法學院制度（ 美國法學教育資訊 ），大學生在本科畢業後，申請進入「法科大學院」（法律專門學院），修習三年的課程並完成畢業條件後，授與法學碩士學位，而從法科大學院畢業的學生才有資格參加國家的司法考試。（目前舊制仍存在，只是名額逐年下降中）。 韓國國家司法考試制度 在韓國國家司法考試的制度上，分為三試（ 相關資訊 ）： 第一試：選擇題（考試的科目包括憲法、民法、刑法、自選科目及英語） 第二試：申論題（考試的科目有憲法、行政法、民法、商法、刑法、民事訴訟法及刑事訴訟法） 第三試：面試（主要考查「倫理觀」、「專門知識及其運用能力」、「表達能力」、「行為舉止」及「創造力和個人毅力」） 考生在通過三試考試後，必須再進入司法研修院，接受為期2年的司法實務訓練，而通過結訓時的結業考試才能取得「執業資格證書」，可以成為法官、檢察官或律師。但沒通過結業考試的話，則只能取得律師資格。 從法科大學院畢業投入國家司法考試的錄取率約為80%。但這不表示錄取的人數很多，由於進入法科大學院就讀時，學院本身及篩選過學生的素質，認為適合而可培育的人才，可讓其入學修習。 每年法科大學院所錄取的學生總名額約為2000人，若透過司法考試的錄取率計算，每年所產生的專業法律人員約1600人。相較台灣2020年所錄取的律師為650人，相較之下台灣的錄取率為6%~7%（第一試到考人數9620人，錄取人...
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每週實務見解｜人家不還我權狀，我去報遺失，可以嗎？

  在民間借貸的實務上，有時因為借款人不願在不動產上設定抵押權，原因可能是不想讓主要銀行知道其又借款，現金流恐有不足的現象，也可能不動產正在出售中，不想讓潛在的買受人得以查知其財務狀況等。 原因很多，但若不設定不動產抵押權，就是將不動產（土地或建物）權狀交付給債權人保管，以作為擔保之用。 但問題是將來在清償債務後，有時候卻發生債務人不返還不動產權狀的情況，在這個時候，千萬不要直接跑去地政事務所去報遺失補發權狀啊！這是犯罪的行為！ 按刑法第 214 條使 公務員登載不實事項於公文書罪 ， 須一經他人之聲明或申請，或經公務員就程序上為形式審查，認要件齊備，即有義務依其聲明或申請登載，且屬不實者，始足構成 ；若所為聲明或申請，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非該罪所稱之使公務員登載不實，為本院一向所持之見解。 所謂 形式審查與實質審查之區辨 ，政府機關對人民提出之聲明、申請，或囿於權責職掌，或因不具備資訊上之優勢，致法令僅賦予經辦公務員就聲明或申請事項之範圍、提出之時間與程式等形式上要件，加以審查之權限， 一旦具備形式要件，即應依人民所請意旨登載，而無從就事項實質上之真偽、是否具備合目的性等予以判斷、確認者，係屬形式上審查 ； 若尚須進行實質之調查，並據以就事項之真偽、當否，予以裁量、判斷後始為登載者，則屬實質審查 。 依土地法第 79 條第 2 款、土地登記規則第 155 條第 1 項規定，土地所有權狀因滅失而申請補給者，應由登記名義人敘明其滅失之原因，檢附切結書或其他有關證明文件，經登記機關公告三十日，並通知登記名義人，俟公告期滿無人提出異議後，即登記補給之。 故 申請補發土地所有權狀事件 ，經地政機關依法審查，認申請人與登記名義人相符，且已敘明滅失原因及檢附切結書或其他相關證明文件，並踐行法定公告程序期滿無人異議者，地政機關承辦公務員依法即應將滅失之不實事項登載於職務上所掌之土地登記簿或其他公文書上，並據以補給（補發）新土地所有權狀， 顯未就所有權狀滅失一事之真偽，進行任何調查或裁量、判斷，是對此項補發之申請，承辦公務員固非一經申請即予登載，而仍須為上開各項審查，然尚僅止於形式審查 ，從而，申請之內容若有不實，自足構成刑法第 214 條之使公務員登載不實罪。 出處： 最高法院 109 年度台上字第 2522 號 判決 陳宏奇律...
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