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家有惡鄰，怎麼辦？尤其是在防疫期間


 



以目前社會大眾的居住環境來看，大多以集合性住宅為主，也就是像公寓大廈此類的居住方式，而由於這樣的居住方式，住戶在空間上較為緊密，所以在居住環境上大多會相互影響，尤其是當鄰居的居住習慣較差或自私，就會產生許多居住上的糾紛。

較常發生的住戶間糾紛，諸如房屋漏水、噪音及菸味飄入住宅等問題，而因為各種狀況不同，在解決方法上也會不同。



在噪音的部分


依公寓大廈管理條例第16條規定，住戶發生喧囂時，管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者；或參照社會秩序維護法第33條、第72條第3款及噪音管制法第6條規定，製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者，由管理委員會報請警察機關依有關法規處理；或依據噪音管制法第21條規定，由警察機關通知直轄市、縣（市）政府處理。而務必要記得蒐集證據，利用錄影的方式將發生噪音的時間及狀況攝錄下來，最好要有分貝計作為輔助工具，更有說服力。



在房屋漏水的部分


首先要找出漏水的原因及位置，好找出應負責的人是誰，若是公寓大廈的共同管路，應該找管委會處理；若是漏水的原因是鄰居的管線，此時即應找鄰居負責。但由於鑑定漏水原因需要找人鑑定，需要施以大小不等的工程，光是鑑定費用上就不便宜了。所以當有漏水的情事發生時，建議可以先與鄰居及管委會協調鑑定，費用的部分先平均分攤，找出確定的源頭時，應該負責的人再將費用補齊。若談不成，也只能步上訴訟一途了！



在菸味飄入屋內的部分


首先先了解自家浴室、陽台屬於私人住家範圍，不屬於菸害防制法規定的禁菸範圍，尚無相關處罰規定，就算有吸菸之實，因舉證困難，檢舉效果有限。至於公寓或大廈的中庭、樓梯間、走道、茶水間，屬於公共空間，住戶或管理人員得進出，也不在菸害防制法規定之內，吸菸也沒有罰則。最好大廈透過住戶規約的方式去約束住戶、加強相關的宣導等，另受侵害的住戶亦可提起侵權行為損害賠償的民事訴訟，請求因菸害所造成損害的賠償，但要舉證也不簡單，除非有拍到照片或影像，味道是無法以檔案的方式來保存的。



以上，希望大家都不會遇到，但若遇到了，希望以上資訊可以幫得上忙喔！

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遠距教學時，教師使用他人著作的界線在哪？

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房屋內若有人因為Covid-19染疫身亡，該房屋是否構成房屋買賣契約（交易）上的「凶宅」？

本土疫情升溫，近來發生多起確診者在家猝死案例。對於染疫在家猝死後，房子算不算「凶宅」，內政部次長花敬群今天說，凶宅定義是非自然死亡，染疫算是生病，「不會被認定為凶宅」（ 引用新聞內文 ）。 關於這個爭議問題，筆者提供法律意見如下。 一、非凶宅，但仍應誠實告知 首先，房屋存在「物之瑕疵」，當然不會因為是「凶宅」這個原因，因為並不符合現行大多數民事法院、內政部解釋「關於凶宅」的定義。然而，「有人因為Covid-19染疫，並在房屋內病逝，房屋可能仍存在傳染風險」這點，也可能構成房屋存有「物之瑕疵」。 因此，此種情況，固然不是「凶宅」，但並不表示房屋在交易上不存在減損通常使用或交易價值的「瑕疵」。所以，即使屋主（賣方/出賣人）已經善盡「消毒工作」，在買賣房屋時，屋主在「屋況說明書」記載的勾選上，仍應誠實告知仲介、買方（買受人）。 二、買方應善用屋況說明書空白補充欄位 另一方面，買方可以利用屋況說明書的「其他補充告知欄位」，向賣方及仲介提出說明，要求賣方在此一空白欄位中詳細澄清「房屋使用人有無確認染疫過」。 本文認為，大家應該要有幾個重要觀念：  我們可以同意「有人染疫病故的房屋」不是「凶宅」。 賣方、仲介仍應該誠實告知「房屋內曾有人染疫Covid-19身故」這個事 實。  正確的觀念是，交易資訊本來就應該公開透明，而非心存僥倖，至於買 方會不會殺價、賣方給不給殺價，這就回歸市場機制，賣方當然可以不 賣給「以此為由要求減價」的買方。  法律制度必須有效保障「交易過程資訊對等及議價的公平性」。 三、買方要特別注意屋況說明書記載不實之法律效果 此外，我必須嚴肅指出：買方應該特別注意「屋況說明書」記載不實、錯誤時，在買賣契約內容設計上，是否可以連結到「解除契約」、「賠償違約金」等違約法律效果，以及是否可以構成「買方要求履保機構暫停撥款」的理由。這點很多人並不知道，而不少仲介經常蓄意矇騙買方。 如果答案為否定，亦即，買方在買賣契約中找不到制裁「賣方屋況記載不實」的違約效果，那就表示：這份買賣契約的設計（風險分擔公平性）是有問題的，是對買方不利的，必須修改合約條款。 四、簽約前必須詳閱並了解交易內容及流程 最後，我們可以發現：任何房屋買賣契約，在「簽訂前」的詳細審閱、對整個交易架構/流程的正確理解，顯然非常重要。買方（賣方也是）都應該好好注意，而不是對方、仲...
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每週實務見解｜人家不還我權狀，我去報遺失，可以嗎？

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